芦屋市議会 2021-06-28 06月28日－04号
その義務を果たすためには、管理処分段階の再算定を行うことを否決したら、事実上、地権者の買取申出も不可能、管理処分計画・権利変換計画作成なども一切できません。これでは事実上、ＪＲ芦屋駅南地区再開発事業は頓挫をします。 一方、これらＪＲ駅南地区のまちづくりの基本の骨格となるものは、住民の意向を受け、市長執行機関と議会議決機関の二元代表制の下、当然のごとく議会が議決し、決めてきたことなのです。
その義務を果たすためには、管理処分段階の再算定を行うことを否決したら、事実上、地権者の買取申出も不可能、管理処分計画・権利変換計画作成なども一切できません。これでは事実上、ＪＲ芦屋駅南地区再開発事業は頓挫をします。 一方、これらＪＲ駅南地区のまちづくりの基本の骨格となるものは、住民の意向を受け、市長執行機関と議会議決機関の二元代表制の下、当然のごとく議会が議決し、決めてきたことなのです。
来年度の予定といたしましては、現在権利調整をしている中で、４月の初旬に権利変換計画の縦覧を目標に進めております。予定といたしましては、来年度――令和３年度の６月に権利変換計画の認可、新しい住棟に権利を移す認可を目指して現在進捗しております。 以上でございます。 ◆花岡ゆたか 委員 ありがとうございます。 ４月、縦覧で、令和３年、この６月に権利変換と。
それは進める中で、例えば再開発事業でいいますと、１種でいいますと権利変換決定、２種でいいますと管理計画の決定までに、相当なそれぞれの御意見というのを調整する必要がございますので、今はまさにその調整の段階ということでございますから、確かにそれぞれのお立場の方のそれぞれの主張というのは、これは存在するということは承知しております。 ○副議長（福井利道君） 帰山議員。
雲井通５丁目地区再開発事業では，令和３年度内に権利変換の手続を完了させ，令和４年度から解体に着手します。新本庁舎２号館は，音楽専用ホールをはじめとした，にぎわい創出の拠点を目指し，令和３年度から整備事業者の公募・選定を行います。 新中央区総合庁舎や周辺道路の整備を引き続き進めるとともに，東遊園地の再整備や磯上公園における新体育館の整備に着手します。
◎市街地整備課担当課長 西宮駅の南西地区の再開発につきましては、ニュースを既にお配りしているとは思うんですが、そのニュースの中でも、年内の権利変換を目指して現在進捗しております。しかしながら、コロナの影響もございまして、面談が思うように進んでいないことと、難航権利者が若干名おられるということで、ペースが予定よりも若干遅れております。
もし再開発ビルの見直しを行うこととした場合、権利変換が等価でなくなることが想定されるため、市が追い金をする必要が生じたり、地権者との話合いに時間を要することなどが想定されるとの答弁がありました。 さらに委員は、事業手法の見直しを検討することはできないのかとただしました。
管理運営事業経費につきましては、令和２年度、再開発事業における権利変換計画の認可が予定されておりますので、現在は市が建物を所有して借地しながら、旧公設市場を普通財産として維持管理というのを行っておりますけれども、権利変換計画の認可とあわせて、その時点で建物の権利などが再開発組合に帰属される形になりますので、令和２年度の途中で管理運営事業経費はストップするという形になります。
都市計画区域の設定、去年11月に事業認可も得ておりまして、今後、権利変換計画の認可等、兵庫県知事の認可手続に向けての行政指導、また、組合設立に続けて監督等業務があります。 以上でございます。 ○よつや薫 副主査 わかりました。
そして、再開発組合が設立されますと、都市再開発法に基づき、再開発区域内の地権者が持っている土地や建物の権利関係を調整して再開発で建設する施設建築物の床の権利に置きかえる権利変換計画の作成に向けた取り組みを進め、⑦、令和２年――来年10月ごろには兵庫県知事から権利変換計画の認可をいただきたいと考えております。
今おっしゃられた提案者は、公的資金をずっと続けていくと、そういうことが将来的にといいますか、何年後かちょっと忘れましたけれども、権利変換分と市税の実際の投入で約10億円の投入をして土地と建物を購入する。これは、私たちの理解としては、市が資産を形成すると思っているんです。
特に、南側の国道、西側の県道に面している店舗につきましては繁盛しており、権利変換による再営業希望が想定されることから、同規模の機能を配置することを検討いたします。居住機能につきましては、現在、検討区域内に約２,６００平方メートルの住宅があり、権利変換に当たってはこれらの住宅の確保が必要であると考えられます。
市との関係図では、①、市は再開発事業による権利変換の期日まで借地権を保全しておく必要があることから借地は継続し、②、旧公設市場施設を１棟として一括して西宮市場株式会社へ旧公設市場使用料総額で借家します。③、株式会社は旧公設業者へ旧公設市場施設の区分で転借家し、④、旧公設業者は株式会社へ転借家料を支払います。
その次が、再来年の平成32年――元号が変わりますが、10月ごろ、秋に権利変換認可ということで、こちらのほうも知事認可ということで、法定の手続が２点ございます。 ここに至るまでに、リスクということでいきますと、再開発事業ということでは、大きい資金を保留床という仕組みで回収することになってございます。これにつきましては、床をつくって、それを外に分譲することで事業費を回収するということでございます。
図の左側、再開発前は土地が複数に分かれ、それぞれの土地の上に建物が密集し、土地の所有者に加えまして借地人や借家人など、さまざまな権利者が存在している状況でございますが、市街地再開発事業の権利変換手続を行うことによりまして、図の右側、開発後は、土地は共同化されて権利者の共有となり、建物は高層化されて一棟の区分所有の再開発ビルとなり、細分化された敷地の統合や老朽建築物の密集解消等を図ることが可能となります
また、卸売市場の施設整備費ということですが、総額約12億4,000万円、そのうち10億1,000万円というのを市の行政負担ということで取得したいということでございますが、この10.1億円のうち５億円につきましては、権利変換ということで、市が持っておる従前の権利ということで、建物であったり借地権であったり、そういった公有財産の価格ということで５億円程度を見込んでございます。
平成30年度は，関係権利者の合意形成により再開発会社を設立し，事業計画認可及び権利変換計画認可を目指してまいります。また，鉄道事業者と連携し，駅前での公共空間整備の検討を進めてまいります。
その次には権利変換認可でございまして、これは、床の処分についての確約といいますか、確実性を認可するということで、これも県知事認可となってございまして、実は、事業を施行する段階で取得者があらかじめ決まっておるという状況で事業にかかるという構造になってございますので、事業終了の時点で空き床になっていることというのはまず想定されておらないということで、行政としては補助事業を実施していくということでございます
その後、平成32年度の秋に権利変換計画認可――これも兵庫県知事認可ですが、この32年度の権利変換計画認可の際に、床をどなたが所有されるか――権利床として従前の権利の方がお持ちになるのか、外部のディベロッパーが購入されるのかということが、そこで初めて認可図書としては縦覧に付すということで、皆さんにわかる状況になります。
このときに示された方針を簡単にまとめると、新たな市場は現地で再整備を行う、敷地面積の約半分に複合再開発ビルを建設する、新市場開設予定地は容積移転を行うことで土地の費用を大幅に下げる、新市場開設予定地を市が取得し、新市場整備を行った上で、減免して新市場開業者へ貸し付けを行う、市が支援する総額は権利変換分の５億円を含めて約10.1億円となるといった内容となります。
資料左下の権利変換資産の概算評価額とその内訳のとおり、公設市場借地権は、右の地図の緑色とダイダイ色の部分の借地権であり、緑色の部分は個人から、ダイダイ色の部分は市場協同組合から、それぞれ市が借地しており、概算評価額は約3.9億円です。 次に、公設市場建物は、これら借地の上にある市場建物で、概算評価額は約0.6億円。